マンション経営に興味はあるけれど、費用の観点から迷っている方は多いのではないでしょうか。
結論からいうと、マンション経営にかかる費用には、「初期費用」、「維持費」、そして「修繕や空室などの想定外の支出」の3つがあります。
初期費用の目安は物件価格の20~30％程度、維持費は月3~7万円前後が一般的です。
この3つを把握しておくことで、支出をイメージしながら計画的に運用を始められますよ。
この記事では、マンション経営にかかる初期費用の内訳・維持費の種類・利回りの考え方・費用を抑えるコツまで、順を追って分かりやすく解説いたします。
マンション経営に興味がある方は、ぜひ今後の計画のヒントにしてみてください。
マンション経営の
初期費用の内訳
マンション経営を始めるとき、まず気になるのが「初期費用」ではないでしょうか。
ここでは、物件を取得する際に必要となる初期費用の内訳を具体的にご紹介します。
おおまかな目安を知っておくことで、無理のない資金計画を立てやすくなります。
頭金（自己資金）
頭金とは、物件価格の一部を現金で支払う金額のことです。一般的には物件価格の10~20％程度が目安とされています。
頭金を多く入れるほど月々の返済負担は軽くなりますが、手元資金とのバランスを考えて決めることが大切です。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社を通じて物件を購入する際に支払う費用です。
金額は「売買価格の3％+ 6万円＋消費税」が上限と法律で定められています。
たとえば2,000万円の物件なら仲介手数料は約72万円前後が目安です。
登記費用・司法書士報酬
登記費用とは、購入した物件を自分の名義に変更するために必要な費用です。
住宅ローンを組む場合は、抵当権設定登記も行います。これらの登記費用と司法書士報酬を合わせて10~30万円前後が目安です。
この部分は専門的な手続きとなるため、複数の司法書士事務所で見積もりを取るのも一つの方法です。
不動産取得税
不動産を取得すると、都道府県に支払う税金として「不動産取得税」がかかります。
税額は固定資産税評価額の3％が基本ですが、新築や一定条件を満たす場合は軽減措置が適用されることもあります。多くのケースで、40~60万円前後に収まると考えてよいでしょう。
なお、この税金は購入から数か月後に請求されるため、支払い時期にも注意が必要です。
保険料（火災・地震保険）
火災や地震に備えるための保険料も、初期費用に含まれます。火災保険は、地震保険料を含めると、5~10万円前後（5年契約）が目安です。
補償範囲や契約期間によって費用が変わるため、複数社の見積もりを比較すると良いでしょう。
融資関連費用
（保証料・事務手数料など）
住宅ローンを利用する場合には、金融機関に支払う手数料や保証料が発生します。保証料は借入額の1~2％前後が相場です。
事務手数料の金額は利用する金融機関によっても異なりますが、定額制の場合は3~6万円程度、定率制の場合は借入額の2.2％で設定されていることが多いです。
このように、マンション経営を始める際の初期費用は、物件価格の約20~30％がひとつの目安です。
とはいえ、物件の価格帯やローンの条件によって金額は大きく変わります。複数の見積もりを取りながら、安心できる資金計画を立てていくことが大切です。
加えて、上記以外にも、印紙税や引越し費用、リフォーム代、家具・家電購入費などがかかることがあります。
マンション経営の維持費の内訳
前章ではマンション経営の初期費用についてご紹介しました。しかし、マンション経営では購入後も、定期的にかかる費用＝維持費が発生します。
初期費用を支払って終わりではなく、運用中も安定した収支を保つために、これらの費用を事前に把握しておくことが大切です。
ここでは、主な維持費の種類と目安をわかりやすく解説します。
管理費
管理費とは、マンションの共用部分（エントランスや廊下、照明など）の維持や清掃にかかる費用を指します。
セキュリティ設備や管理人の有無によって金額が変わりますが、一般的には月1~2万円前後が目安です。
LIFULL HOME’S によると、管理費と修繕積立金を合わせた平均額は月2~4万円前後とされています。
(2025年10月6日参照)
修繕積立金
修繕積立金は、将来的に必要となる外壁補修や配管工事などの大規模修繕に備えて積み立てるお金です。
新築時は1万円前後でも、築年数が経過すると金額が上がる傾向があります。
固定資産税・都市計画税
不動産を所有している間、毎年支払うのが固定資産税です。
これらは自治体によって異なりますが、年間10~30万円前後が目安になります。
新築物件の場合、購入から数年間は軽減措置を受けられることもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
また、市街化区域内の物件を購入した場合は、合わせて都市計画税を払うことになります。
管理委託料・広告費
物件の管理を不動産会社に委託する場合、管理委託料の相場は1.5万円程度となっています。
さらに、入居者募集のための広告費として家賃1か月分程度が必要になることもあります。
管理委託料や、広告費は経営コストに直結するため、委託内容と費用のバランスを見極めることが重要です。
駐車場・施設使用料
マンション内に駐車場やトランクルームなどの付帯設備がある場合は、使用料が別途かかります。
料金はエリアや設備内容によって異なり、特に都心部では駐車場代が高くなる傾向があるため、想定に入れておきましょう。
マンション経営における維持費は、管理費と修繕積立金を中心に月3~7万円前後が目安です。これに固定資産税や保険料を加えると、年間ではおよそ80万円程度になります。
次の章では、こうした定期的な支出以外に発生する、想定外の費用やリスクについて詳しく見ていきましょう。
想定外の費用と注意点
どんなに計画的に準備をしても、マンション経営では思わぬ出費が発生することがあります。
特に初心者の方ほど、これらの費用を見落としがちです。
あらかじめ想定しておくことで、いざというときにも慌てずに対応できるでしょう。
空室期間中の家賃損失
賃貸経営で避けて通れないのが「空室リスク」です。
入居者が退去してから次の入居までの間は、家賃収入がゼロになってしまいます。
4~5か月分の空室期間が発生することを想定しておくと安心できるでしょう。
空室を減らすには、家賃設定の見直しや設備のメンテナンスが効果的です。
退去時の原状回復・修繕費
入居者が退去した際は、壁紙や床などの原状回復が必要です。
特に築年数が経った物件では、専有部分の設備交換などで出費が増えやすくなります。定期的に修繕費を積み立てておくと安心です。
大規模修繕の一時金負担
区分投資の場合、マンション全体の大規模修繕時に、管理組合から一時金の徴収をされる場合があります。
一時金とは、修繕積立金だけではまかなえないときに発生する費用で、1戸あたり数十万円規模になることもあります。
物件を購入する前に、管理組合の長期修繕計画を確認しておくことが大切です。
サブリース契約時の費用やリスク
空室保証が魅力のサブリース契約ですが、手数料や家賃減額リスクにも注意が必要です。
契約更新時に家賃を下げられたり、途中解約時に違約金が発生するケースもあります。
「安定収入」という言葉だけで判断せず、契約内容をよく確認しておきましょう。
金利変動による返済額の増加
変動金利でローンを組んでいる場合、金利上昇によって返済額が増えるリスクがあります。
月々の返済が上がると、キャッシュフローに大きく影響するため、余裕を持った資金計画や固定金利への切り替えも検討しておくと良いでしょう。
マンション経営は、安定した収入を得られる魅力的な投資ですが、想定外の出費もつきものです。
こうしたリスクを「想定内」にしておくことで、安心して長く運用を続けられます。
次の章では、費用と収益のバランスを考えるうえで欠かせない利回りの考え方と計算方法を解説します。
マンション経営の
費用を抑える工夫
マンション経営で安定した収益を得るためには、利回りの仕組みを理解し、支出を上手にコントロールすることが大切です。
どれくらいの利益が見込めるのかを判断するうえで、利回りは欠かせない指標と言えるでしょう。
利回りを理解して、収益性を見極めよう
利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの利益が得られるかを示す割合です。
まず、基本となる「表面利回り」は次の式で計算します。
表面利回り
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
たとえば、家賃8万円の部屋を1,500万円で購入した場合、
年間家賃収入は8万円 × 12か月＝96万円。
このとき表面利回りは 約6.4％ になります。
ただし、この数字には管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費が含まれていません。
より実際の収支に近い「実質利回り」を求めるには、次のように計算します。
実質利回り
（年間家賃収入 − 年間経費） ÷（物件価格＋初期費用）× 100
同じ例で、年間経費が20万円、初期費用を加えた総投資額が1,600万円の場合、
実質利回りは 約4.7％ です。
このように、表面利回りと実質利回りでは数値が異なります。
投資判断をするときは、経費を含めた実質利回りを基準にするのがおすすめです。
費用を抑えるための工夫を取り入れよう
利回りを高めるには、支出を見直すことも欠かせません。
まずは、不動産会社や保険会社を比較して、仲介手数料や火災保険料をチェックしてみましょう。
条件が同じでも、仲介手数料や保険料は会社によって数万円単位で費用が変わることがあります。
また、築5~15年ほどの中古マンションは、新築より価格が抑えられ、修繕費もまだ少ないため、安定した収益を狙いやすい選択肢です。
購入前に管理体制や長期修繕計画を確認しておくと、将来的な費用増加を防ぎやすくなります。
さらに立地選びも重要です。
駅やスーパーが近いなど、生活利便性の高いエリアを選ぶことで空室を防ぎやすくなり、結果的に収益の安定につながります。
以上のように、マンション経営では、「どれだけ稼げるか」よりも「どれだけ上手に支出を抑えられるか」がポイントです。
実質利回りを意識しながら、費用のバランスを整えることが、長期的に安定した運用を続けるコツと言えるでしょう。
まとめ
マンション経営は、初期費用や維持費、そして想定外の出費を理解しておくことで、安心して始められる投資のひとつです。
費用の全体像を把握し、実質利回りを意識した運用を行えば、長期的に安定した収益を得やすくなります。
また、支出を抑える工夫や柔軟な資金計画の見直しを続けることで、リスクを減らしながら堅実に資産を育てていけるでしょう。
「部屋まる。」は、マンション経営に詳しい専門家も多数在籍していますので、「賃貸経営をやってみたいけど、失敗しないか心配…」という方はぜひご相談ください。
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