マンション経営初心者向けマニュアル！失敗しないための基礎知識

不動産投資と賃貸経営の違い

不動産投資とは、不動産を活用して収益を得る行為全般のことです。
売買による利益や賃貸収入など幅広い方法が含まれます。

その中でも賃貸経営は、所有する物件を貸して家賃収入を得る仕組みのことです。
「不動産投資」という枠の中に「賃貸経営」が含まれています。アパート経営やマンション経営が代表的な例です。

アパートとマンションの違い

アパートとマンションの違いについては、実は明確に定義されたものはありません。
一般的に、アパートは木造や軽量鉄骨造で2〜3階建の小規模物件が多く、初期費用は抑えやすい反面、老朽化や空室リスクが高まりやすい傾向があります。

一方、マンションは鉄筋コンクリート（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造で3階以上の中高層建築が多く、耐久性や遮音性に優れているため、稼働率も安定しやすいといえます。

区分所有とは

「区分所有」とは、マンションやアパートの建物全体を所有するのではなく、一部（1室や1フロアなど）を購入し、その部分を自分の資産として持つことを意味します。

東新住建によると、専有部分（住戸）を個人が所有し、共用部分（廊下やエントランスなど）は区分所有者全員で持ち合う形態が「区分所有法」で定められています。
つまり、購入した部屋を貸し出して家賃収入を得るのが、区分所有マンション経営というわけです。
(2025年10月4日参照)

表面利回りと実質利回り

利回りは、物件の収益性を判断するために大事なものです。
計算方法は２種類あるため、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

表面利回りとは経費を考慮せずに計算する方法です。
初心者でも簡単に計算することができますが、実際の収益を正確に示す数字ではないので注意が必要です。

年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

二つ目は実質利回りです。こちらは経費を差し引いた後の数値を基準とします。
表面利回りに比べ、実際の収益に近い指標となっています。

（年間家賃収入 − 経費） ÷ 物件価格 × 100

初心者の場合は、表面利回りだけを見て物件を決めるのではなく、実際にかかる維持費用や空室リスクも視野に入れておくことが大切です。

初期費用が少なくても始めやすい

一棟アパートや一棟マンションと比べて、区分所有マンションは価格が抑えられるため、少額から始められる選択肢の一つです。

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金融機関のローン審査が比較的通りやすい

立地や築年数が良い物件は担保価値が高いため、金融機関からの評価も得やすい傾向があります。

ただし、家賃収入に対してローン返済金の割合が多いと、負担になってしまうこともあるため、物件を選ぶ際にはしっかり検討するようにしましょう！

管理を管理会社に委託できる

初心者がマンション経営を行う場合は、管理会社に管理委託をすることをおすすめします。
入居者対応や修繕、建物管理など、その道のプロに協力してもらうことで手間をかけずに経営を進められるでしょう。

「部屋まる。」では、マンション経営に詳しいスタッフがサポートしますので、初心者でも安心してマンション経営を始めることができます。
マンション経営に興味がある方はぜひお気軽にご相談ください。

▶︎ 部屋まる。大家さん向けページ

長期的な資産形成につながる

マンション経営をする際は、長期的に収益が得られるような物件選びが大切になります。
特に、立地の良いマンションは稼働率が高い傾向にあり、家賃収入の安定が見込めるとされています。
安定した収入を確保しながら、将来的には売却益を得る選択肢もあるでしょう。

目標を明確にする

まず大切なのは、マンション経営の目的を明確にすることです。
老後の資産形成なのか、相続対策なのか、副収入の確保なのか、目的によって選ぶ物件や資金計画が変わってきます。

エリアや立地を調べる

駅までの距離や周辺施設、人口動態や賃貸需要の傾向を確認しましょう。
一般的に需要が安定しているエリアのマンションは入居率が高く、安定した収益につながりやすいとされています。

収支シミュレーションを行う

マンション経営を始める前に、収支シミュレーションを行うようにしましょう。
家賃収入からローン返済や管理費、修繕積立金、税金を差し引いて黒字になるかを確認します。

維持費用は家賃収入の20％前後を目安に考えると良いとされています。

自己資金と融資計画の準備

HOME4Uによると全体の20〜30％を頭金として用意できると、ローン審査や返済計画がスムーズになります。
自己資金が多いほど、融資を受けやすくなるという傾向があるため、事前の準備が大切になっていきます。

こうした準備を怠らずに進めることで、将来のリスクを減らし、安定した経営につなげやすくなりますよ。
(2025年10月4日参照)

空室対策と建物管理

たとえ立地が良くても、築年数が経過するにつれて入居率は下がる可能性があります。
空室が続くと収益に大きく影響するため、早めの対策が重要です。

また、日常的なメンテナンスや修繕を怠らないことも重要です。

水回りや共用部の不具合を放置すると、入居者の不満につながり、退去の原因になりかねません。

管理会社がこうした業務にきちんと取り組んでいるか確認しましょう。

定期的な収支の見直し

ローン返済や管理費、税金などの支出は変動する可能性があります。
市況や金利の動向をチェックしながら、必要に応じて経営方針を管理会社と調整すると安心です。

このように、経営中は管理会社と積極的に連携を取ることで、長期的に快適で住みやすい物件を維持でき、入居者から選ばれやすいマンション経営を目指せるでしょう。