「原状回復」は、賃貸物件を退去する際に重要になるポイントです。
入居中についた傷や汚れが、すべて借主負担になるわけではありません。しかし、どこまでが借主負担で、どこからが貸主負担なのか、わかりにくい点が多いですよね。
そこで今回は、原状回復の基本的な考え方から、ケース別の負担範囲、退去時のトラブルを防ぐポイントについてご紹介します。
賃貸における原状回復の考え方
賃貸物件における「原状回復」とは、借主の故意や過失によって発生した傷や汚れなどを元の状態に戻すことを指します。
つまり、お部屋を借りたあとで起きた損傷については、借りた人が責任を持って修繕し、入居前と同じような状態に戻す、というルールです。
借主負担になるケース
まず、原状回復が必要になるのは、借主に責任があると判断される場合です。
例えば、借主が使用することで室内に損傷が発生するとします。
退去する際に、これが借主の故意または過失、善管注意義務違反、その他通常の使用想定を超えるものであると判断された場合に、借主が修繕費を負担することになります。
ここで出てくる「善管注意義務」とは、民法400条で定められた「善良なる管理者の注意義務」の略です。
賃貸物件においては、借主はお部屋の管理者として注意しながら使用する義務となります。
この義務を怠って損傷が生じたと認められる場合、その修繕は借主の負担となるのです。
借主負担にならないケース
借主負担となる損傷に対して、通常の使用による経年劣化や自然な損耗については、借主が修繕費を負担する必要はありません。
例えば、日光による壁紙の色あせや、長年の使用によってすり減った床などは、通常の使用想定内にあたります。
そのため、このようなケースでは、貸主負担となるのが一般的です。
原状回復は契約書に明記されている
原状回復の内容については、一般的に契約書で明記されています。
その内容としては、「借主は契約終了時には本物件を現状に復して明け渡さなければならない」といった文言であることが多いです。
ここで注意が必要なのが「現状に復して」という表現。これは、入居時と同じ状態に回復しなければならないと誤解されやすいですが、必ずしもそうではありません。
あくまで原状回復とは、借主の責任によって生じた損傷や汚れを元に戻すことを指します。
繰り返すようですが、自然な経年劣化や通常の使用による損耗についてまで元通りにする必要はない、という点に注意しましょう。
敷金との関係
賃貸借契約の際に、初期費用として支払う「敷金」があります。
この敷金は、家賃の滞納があった際に使用されますが、それに加えて、退去時に原状回復が必要になった場合にも充てられます。
契約内容や状況によって多少の違いはありますが、敷金を支払っている場合、退去時の原状回復の費用が敷金から差し引かれ、残りが返金されるというのが一般的な流れです。
そのため、入居時に敷金を支払っていれば、退去時にまとまった費用を支払う心配が軽減されるというメリットがあります。
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原状回復費はどちらが負担？
先述したように、原状回復と一口に言っても、実際にはケースごとに貸主と借主、どちらの負担になるのかが異なります。
ここからは、具体的な場面ごとに、原状回復の責任がどちらにあるのかをご紹介します。
【貸主負担】地震でガラスが割れた
地震などの災害でガラスが割れた場合など、自然災害が原因の損傷であれば、貸主にも借主にも直接の責任はありません。
こうしたケースでは、修繕費は貸主側が負担することが民法で定められています。
また、借主が家具の転倒防止などの対策をしていなかった場合でも、ガラスの破損や床・壁の傷が地震などの災害によって発生したものであれば、貸主負担となります。
自然災害による損傷は、予測や防止が難しいもの。借主が過失を問われることはほとんどありませんので、あまり心配する必要はないでしょう。
【貸主負担】家具・家電で床や壁が汚れた
長期間、同じ場所に家具や家電を置いていると、床・壁に跡や汚れが付いてしまうことがあります。これは、日常的な生活のなかで自然と発生するもの。
そのため、原則として借主の責任にはならず、修繕費用は貸主の負担となります。
また、貸主が設置したエアコンなどの設備によってできたビス穴や汚れについても、貸主側の負担で修繕されるのが一般的です。
【借主負担】物を落として傷ができた
うっかり手を滑らせて床に物を落としてしまった場合、床に傷が付いてしまうと、借主の「善管注意義務」に反したと判断されることがあります。
この場合、原則として借主が修繕費を負担することになります。
また、重い家具による床のへこみやひっかき傷、窓を長期間開けっ放しにしたことで生じた日焼けや変色なども、借主負担となる可能性があるため注意が必要です。
【貸主負担】経年劣化で設備が故障した
キッチンやエアコンなどの住宅設備が故障した場合でも、耐用年数を過ぎている物であれば「経年劣化」による自然損耗として貸主負担となるのが一般的です。
例えば、以下のような設備が対象になります。
| 耐用年数 | 主な住宅設備 |
|---|---|
| 5年 | 流し台 |
| 6年 | エアコン・ガスコンロ・冷蔵庫・ インターホン・カーペット・畳 |
| 8年 | 戸棚などの金属製以外の家具 |
| 15年 | 便器・洗面台 |
以上のような設備が耐用年数を超えて故障した場合、借主が費用を負担することは基本的にありません。
ただし、明らかに無理な使い方をして壊してしまった場合など、借主責任となる可能性もあるため注意が必要です。
【借主負担】タバコで壁や床が変色した
タバコの煙によって壁や床が変色したり、強いにおいが残ってしまった場合、それは「通常の使用を超えた汚れ」となり、借主負担での修繕や清掃が必要になります。
とくに、壁紙の張替えや特殊な脱臭作業が必要になる場合には、費用が高額になることもあるため、喫煙習慣がある方は注意が必要です。
室内での喫煙はできるだけ避け、ベランダや屋外など、煙やにおいがこもらない場所で吸うようにするのが安心です。
【借主負担】ペットが床や壁を傷付けた
ペットを飼っている場合、床や壁に傷を付けてしまった場合は借主負担となります。
たとえペット可の物件であっても、このような損耗については飼い主の不注意によって発生したものと見なされることが多く、修繕費用は借主負担になることが一般的です。
また、汚れ・においなども、きちんと掃除・管理をしていなかったと判断されると、原状回復費が発生する可能性があります。
ペットを飼う際は、床を保護するマットを敷いたり、定期的な掃除や消臭対策を行うことで、トラブルを防ぐことができます。
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原状回復を巡る
トラブルに注意！
賃貸物件の退去時に発生しやすいのが、原状回復を巡るトラブルです。
トラブルを避けるためには、入居前のチェックや入居中の過ごし方において意識したいポイントがあります。
ここからは、原状回復に関するトラブルを防ぐために、具体的にどのような点に注意すべきかを場面別にご紹介していきます。
入居前の注意点
賃貸物件に引っ越す際には、賃貸借契約を結びます。
その後、いよいよ入居となるのですが、このタイミングで注意しておきたい点が2つあります。
契約書の内容をしっかり確認
契約の際には、契約書の内容をよく確認することが重要です。
契約書には、退去時の原状回復に関する取り決めが記載されていることが多く、例えば「どのような損耗が借主の負担になるか」「修繕費がどのように清算されるか」などが明記されています。
不明な点があれば、不動産会社の担当スタッフへお気軽にご質問ください！
入居前の傷や汚れを確認
入居前には、既についている傷や汚れをしっかり確認しておくことをおすすめします。目立つ部分があれば、写真に撮っておくと安心です。
こうした記録を残しておくことで、退去時に「もともとあったもの」としてスムーズに話を進めやすくなります。
お互いに状況が共有できるので、確認の手間が少なくなることもあります。
また、気になる箇所があれば、こちらも不動産会社のスタッフへ確認してみましょう。はじめにしっかり確認しておくことで、より気持ちよく新生活をスタートできますよ。
退去時の注意点
退去の際には、貸主（または不動産会社のスタッフ）の立ち会いのもと、室内の状態を確認することが一般的です。
この際、室内の様子を写真に残しておくと、後から状況を振り返る際にも役立ちます。
もし、ご自身の過失によって生じた傷や汚れがあれば、メモを取っておくなどして記録を残しておくと安心です。
その後、貸主側から原状回復に関する見積書が届くので、退去時に確認した内容と見比べてみましょう。
万が一、気になる点があれば、なるべく早めに不動産会社のスタッフへご相談ください！
また、原状回復の費用を抑えたい場合は、日常での配慮が大切です。生活で出来る範囲を超えた傷や汚れを付けないよう気をつけましょう。
例えば、重すぎる家具を配置しない、室内での喫煙を避ける、床に傷を付けないようマットを敷くなど、一つひとつの対策が原状回復トラブルの予防に繋がります。
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まとめ
今回は、賃貸物件における原状回復の基本的な考え方や、ケース別の責任範囲、トラブルを防ぐための注意点についてご紹介しました。
退去時の傷や汚れをどこまで修繕する必要があるのか、借主と貸主のどちらかが費用を負担するのかなど、意外と知られていないポイントも多くあります。
安心して新しい生活をスタートさせ、気持ちよくお部屋を引き渡すためにも、日々の生活のなかで少し丁寧に使用する意識をしてみるのがおすすめです。
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